Bij een annuïteitenhypotheek blijven uw bruto maandlasten gedurende de rentevaste periode gelijk. De maandlasten bestaan deels uit rente, en deels uit aflossing. De verhouding tussen deze twee delen verandert gedurende de looptijd van de hypotheek. Aan het begin betaalt u weinig aflossing en veel rente en omdat de rente aftrekbaar is, zijn uw netto maandlasten laag in het begin. Met name voor starters op de woningmarkt is dat wel zo prettig. Een belangrijk nadeel van een annuïteitenhypotheek is dat naarmate de looptijd verstrijkt, het rentebedrag daalt omdat de schuld minder wordt. De aflossing stijgt, waardoor de netto maandlasten dus langzaam maar zeker hoger worden.

Bij een lineaire hypotheek betaalt u ook maandelijks een deel rente en een deel aflossing. De verdeling hiertussen blijft elke maand hetzelfde. Het belangrijkste voordeel van een lineaire hypotheek is dat zowel de hypotheekschuld als uw netto maandlasten elke maand dalen. U lost uw hypotheek immers lineair af. De totale rentelasten vallen over de hele looptijd van een lineaire hypotheek bovendien lager uit, omdat uw aflossing iedere maand gelijk is.
Een nadeel is dat uw maandlasten bij aanvang van een lineaire hypotheek relatief hoog zijn. U kunt bovendien gedurende de looptijd van de hypotheek minder rente aftrekken, omdat het bedrag van de hypotheek steeds lager wordt.

Heeft u nog een aflossingsvrije hypotheek, dan kunt u van maximaal fiscaal voordeel profiteren. U betaalt immers alleen hypotheekrente, die aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Uw maandlasten zijn bovendien laag, omdat u de hypotheekschuld niet aflost. Een groot nadeel is echter dat u géén kapitaal opbouwt waarmee u uw hypotheek kunt aflossen. De hypotheek wordt meestal pas afgelost op het moment dat de woning verkocht wordt. Gaat u verhuizen tijdens de looptijd van uw aflossingsvrije hypotheek, of wilt u uw hypotheek toch liever oversluiten? Dan zult u bij de meeste geldverstrekkers nog maar voor zo’n 50% van de marktwaarde van uw nieuwe huis een aflossingsvrije hypotheek kunnen nemen. De overige marktwaarde zult u met een andere hypotheekvorm of met eigen geld moeten financieren. Had u vóór 2013 al een aflossingsvrije hypotheek, dan mag u de rente wel aftrekken en behoudt u die rechten als u opnieuw voor een aflossingsvrije hypotheek kiest. Deze regeling blijft van kracht tot 30 jaar na het afsluiten van de aflossingsvrije hypotheek. Pas dus op dat u met de term ‘Aflossingsvrij’ niet op het verkeerde been wordt gezet! De Autoriteit Financiële Markten waarschuwde onlangs niet voor niets dat ongeveer 80.000 mensen vanwege deze hypotheekvorm binnenkort noodgedwongen moeten verhuizen.

Heeft u een spaarhypotheek, dan lost u uw hypotheek ook pas aan het einde van de looptijd af. U spaart in dat geval iedere maand om de hypotheek af te lossen. U legt aan de ene kant premie in om het hypotheekbedrag aan het eind van de looptijd af te lossen; aan de andere kant legt u premie in om de hypotheek te kunnen aflossen in het geval van vroegtijdig overlijden. In het laatste geval, of aan het eind van de hypotheektermijn, heeft u dus altijd het kapitaal dat nodig is om de hypotheek af te lossen. De hypotheekrente is gelijk aan de spaarrente. Verandert de rente, dan veranderen beide rentetarieven en dus ook de hoogte van de spaarpremie die u betaalt. Bij een lage hypotheekrente is niet meestal niet erg aantrekkelijk om een spaarhypotheek over te sluiten, want uw spaarpremie stijgt dan namelijk. Deze hypotheekvorm kan sinds 2013 niet meer worden afgesloten.

Heeft u een levenhypotheek, dan betaalt u alleen rente en legt u intussen premie in voor een levensverzekering. Die bestaat uit een spaardeel waarmee de hypotheek na de looptijd wordt afgelost. Daarnaast is er het risicodeel, waarmee de hypotheek bij vroegtijdig overlijden kan worden afgelost. Heeft u vóór 1 januari 2013 een levenhypotheek afgesloten, dan geniet u tijdens de gehele looptijd nog van hypotheekrenteaftrek. Een nadeel van deze vorm van hypotheek is dat de beleggings- en verzekeringskosten meestal hoger zijn dan de premie voor de spaarhypotheek. U kunt er ook niet altijd van op aan dat het opgebouwde kapitaal aan het einde van uw looptijd genoeg is om uw hypotheekschuld mee af te lossen.

Een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW), ook wel een beleggingshypotheek of spaarhypotheek genoemd) kan niet meer worden afgesloten. Dat geldt eveneens voor de Spaarrekening Eigen Woning (SEW) oftewel de Bankspaarhypotheek. Vanaf 2013 mogen alleen nog hypotheken worden afgesloten waarbij het verplicht is direct af te lossen omdat men anders het recht op renteaftrek kwijtraakt. Mensen die nog een kapitaalverzekering hebben, vallen onder een van de overgangsregelingen. Een KEW of SEW is een verzekering of spaarrekening waarbij op een vooraf afgesproken datum eenmalig een bedrag wordt uitgekeerd. De maandelijkse premie of inleg wordt belegd of gespaard. Die verzekering of spaarrekening is gekoppeld aan een hypotheek, om daarmee de hypotheek te kunnen aflossen aan het einde van de looptijd. Bijna altijd bestaat de premie uit een spaar- of beleggingsdeel en een overlijdensrisicodeel waarbij het verzekerd kapitaal wordt uitgekeerd als u overlijdt tijdens de looptijd. Een SEW kent een dergelijke gemengde vorm niet. Wel kon naast een SEW een aparte overlijdensrisicoverzekering worden afgesloten.

De eigen woning vormt het onderpand voor een doorlopend krediet in de vorm van een krediethypotheek. Van tevoren wordt een kredietlimiet afgesproken met de geldverstrekker. Binnen die kredietlimiet kunt u zo vaak als u wilt geld aflossen of opnemen, tot de afgesproken limiet. U betaalt alleen rente over het opgenomen geld en de rente is altijd variabel. Hoeveel krediet u krijgt hangt af van uw inkomen en de waarde van de woning. Deze vorm van hypotheek wordt wel eens afgesloten door mensen die (tijdelijk) extra geld nodig hebben, bijvoorbeeld bij een verbouwing van de woning, het inkopen van zorg of om het pensioen aan te vullen. Voorwaarde is vaak wel dat u ook aardig wat eigen geld inbrengt. De krediethypotheek wordt echter nauwelijks nog aangeboden door geldverstrekkers en alleen voor bestaande huizenbezitters.

Bij deze vorm van hypotheek belegt u in een levensverzekering waarmee u aan het eind van de looptijd de hypotheek kunt aflossen. Voor de einduitkering geldt een minimumgarantie. Maakt de verzekeraar (meer) winst, dan kan deze door winstdeling hoger worden. Voor hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013 geldt dat niet direct wordt afgelost op de hypotheek, waardoor de rente gedurende de gehele looptijd aftrekbaar blijft en dat er een gegarandeerd eindkapitaal is. Een nadeel is dat door de vaak hoge beleggings- en/of verzekeringskosten u meestal meer premie betaalt dan bij een spaarhypotheek. Ook bent u voor een groot deel van de kapitaalopbouw afhankelijk van de winstdeling, die weer afhangt van de beleggingsresultaten. Dat maakt dat van tevoren niet bekend is of dit genoeg zal zijn om aan het eind van de looptijd de hypotheekschuld mee af te lossen.

Ook deze vorm van hypotheek afsluiten is sinds 2013 niet meer mogelijk, maar heeft u een dergelijke hypotheek dan kunt u deze nog wel verlengen. Dit is ook een spaar/beleggingshypotheek met de zekerheid van een spaarhypotheek en de flexibiliteit van een beleggingshypotheek. De premie blijft gelijk en over een deel daarvan ontvangt u rente die gelijk is aan de hypotheekrente. Het andere deel van de maandpremie wordt in diverse beleggingsfondsen belegd. U kunt/kon zelf aangeven voor welk bedrag u gegarandeerd wilt sparen of beleggen. Er is geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. De opbrengst van de beleggingen is (naar keuze) niet, gedeeltelijk of helemaal gegarandeerd. Bij deze hypotheek vorm maakt u gebruik van maximaal fiscaal voordeel maar in veel gevallen is de hypotheekrente iets hoger dan bij een leven- of beleggingshypotheek. Wie na 1 januari 2013 een hypotheek afsluit, geniet alleen hypotheekrenteaftrek als hij de hypotheek aflost op basis van annuïteiten of een lineaire hypotheek.

Regelmatig is de hypotheekrenteaftrek in het nieuws. Sinds de laatste crisis is besloten de hypotheekrenteaftrek de komende jaren af te bouwen. Maar wat is hypotheekrente nu eigenlijk? Als u een hypotheek afsluit, betaalt u een vergoeding aan de geldverstrekker in de vorm van hypotheekrente. Hoewel die rente vaak aftrekbaar is, wilt u natuurlijk liever niet te veel betalen. Afhankelijk van de hypotheekvorm, wordt het te betalen bedrag aan hypotheekrente gedurende de looptijd van uw hypotheek lager, of blijft het gelijk. Hoe lager het rentepercentage, hoe lager uw maandelijkse rentelasten.

Hoe hoog het rentepercentage nu eigenlijk precies is, is niet zo 1-2-3 te zeggen. Dat is afhankelijk van een aantal zaken, zoals:

• Hoe lang wilt u uw hypotheekrente vastzetten?
• Variabele hypotheekrente
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• Meer risico betekent vaak hogere rente
• Hoogte van de hypotheekrente
• Boetevrij aflossen

U kunt overwegen om uw hypotheek over te sluiten, bijvoorbeeld aan het einde van de rentevaste periode. Een andere reden kan zijn dat u elders een gunstigere rente kunt krijgen. Misschien past een andere hypotheek ook beter bij uw persoonlijke situatie op dit moment. Maar bij oversluiten komt nogal wat kijken.

Wanneer u een hypotheek afsluit, kiest u een periode waarin de rente vast staat, bijvoorbeeld 10, 20 of 30 jaar. Tijdens die periode kan de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken bijvoorbeeld dalen, zoals de afgelopen jaren het geval was. Het kan daarom voor u interessant zijn om uw hypotheek over te sluiten, waarbij het lopende contract met de bijbehorende rente wordt beëindigd en u overstapt naar een contract met een lagere hypotheekrente.
Daar zijn echter wel kosten mee gemoeid. Zo kunt u te maken krijgen met een boeterente voor de aanpassing van de lopende hypotheek of wanneer u weg wilt bij uw huidige hypotheekverstrekker. Maakt u een overstap wanneer de rentevaste periode is afgelopen, dan hoeft u géén boeterente te betalen.

Heeft u interesse in het oversluiten van uw hypotheek? Neem dan contact op met de hypotheekadviseur van Moors-Gijsman. Het is verstandig om hem te laten berekenen of het zinvol en lonend is om uw hypotheek over te sluiten. Zo bekijkt hij of een eventuele boeterente terugverdiend wordt door lagere netto maandlasten en of rentemiddeling een alternatief is. (Lees hierna meer over rentemiddeling). Ook bekijkt hij of het verstandig is om bij uw huidige geldverstrekker te blijven of dat een andere partij mogelijk een lagere rente biedt tegen goede voorwaarden.

Door middel van rentemiddeling is het wellicht mogelijk uw hypotheekrente en daarmee uw maandlasten te verlagen. Dit kan interessant zijn op een moment dat uw huidige rentevaste periode nog een paar jaar vaststaat, terwijl de huidige rente een stuk lager is. Dankzij rentemiddeling kunt u dan toch profiteren van een rentedaling. In dat geval wordt uw huidige rentevaste periode opengebroken en vervangen, waarbij de nieuwe rente het gemiddelde is van uw vorige rente en de actuele hypotheekrente. Een boete die u moet betalen vanwege het tussentijds aanpassen van uw rentevaste periode, wordt dan verwerkt in het nieuwe rentepercentage. U betaalt die boete dus niet ineens. Rentemiddeling kan echter alleen bij uw eigen geldverstrekker. Wilt u naar een andere bank of hypotheekverstrekker overstappen, dan kunt u geen gebruik maken van rentemiddeling.